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索引号: 1133252877070942X5/2023-18383 主题分类: 土地,其他
发布机构: 松阳县人民政府办公室 成文日期: 2023-07-31
文号: 松政办发〔2023〕32号 规范性文件统一编号: KSYD01-2023-0007
有效性: 有效

松阳县人民政府办公室关于印发松阳县工业用地项目全生命周期管理办法的通知

时间: 2023-07-31 10:58:39 来源: 松阳县人民政府办公室 责任编辑: 冯飞 点击数:

原文链接:点击查看源文件
政策解读链接:点击查看政策解读 http://www.songyang.gov.cn/art/2023/7/31/art_1229360663_2484978.html

各乡镇人民政府、街道办事处,县政府各直属单位:

《松阳县工业用地项目全生命周期管理办法》已经县政府研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。


松阳县人民政府办公室

2023年7月26日

(此件公开发布)



松阳县工业用地项目全生命周期管理办法

为深入推进工业全域治理和新一轮制造业“腾笼换鸟、凤凰涅槃”攻坚行动,强化工业用地市场化配置改革,有效建立工业用地项目全生命周期管理体系,实现工业用地更集约、更高效、更可持续地高质量利用,根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)、《浙江省人民政府办公厅关于规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(浙政办发〔2020〕57号)和《浙江省企业投资工业项目“标准地”工作指引(2022版)》等文件精神,结合我县实际,特制定本办法。

一、全生命周期管理的定义和适用范围

(一)本办法所称工业用地项目全生命周期管理,是以提高工业项目有效产出和土地利用效益为目的,以《招商协议》、《国有建设用地使用权出让合同》(以下简称《出让合同》)、《履约监管协议》“三合同”为载体,通过健全产业准入、开竣工监管、亩均效益评价、土地使用权退出等机制,将项目建设投入、产出、节能、环保等要素纳入管理,对工业项目在用地期限内的状况实施全过程动态评估和监管,从而实现工业用地利用效益最大化。

(二)本办法实施之日起新增(新供应)工业用地纳入全生命周期管理;存量工业用地在进行市场化转让、司法处置时纳入全生命周期管理。

(三)本办法所称工业用地主要包括工业用地(产业项目类、标准厂房类)、研发用地(产业项目类)、仓储用地等。

二、管理职责

县工业经济发展领导小组(以下简称“领导小组”)负责工业用地管理重大事项的协调、统筹及决策。县发改局负责新建、改建、扩建工业项目的备案及产业准入把关。县经济商务局负责制定和实施工业用地开发利用绩效评估指标、标准、方法和程序等,组织项目验收。县自然资源和规划局负责国土空间规划和土地利用管理,负责签订《出让合同》。丽水市生态环境局松阳分局负责工业用地环境保护及污染控制等的监督管理。县科技局负责企业研发费用监督等相关工作。县税务局、县市场监管局、县行政服务中心、县应急管理局等其他相关单位按照各自职责,做好配合、服务、监管工作;县属相关的国有企业负责签订投资项目的《招商协议》;各乡镇(街道)、开发区管委会负责辖区内新增工业用地企业及项目的筛选工作,做好拟出让地块的政策处理及配套基础设施建设,负责投资项目的《履约监管协议》签订、监管、违约责任追究、土地收购补偿等工作,按照要求做好项目验收、协议出让、存量用地转让项目、厂房租赁项目等管理,负责好项目报送、数据更新等工作。

三、管理措施

(一)优化空间布局。以编制新一轮国土空间总体规划为契机,系统重构全域工业用地布局,全力保障浙江松阳经济开发区的发展空间,加快形成功能布局合理、主导产业明晰、资源集约高效、特色错位竞争的产业平台发展格局。推动老旧、低效工业区块通过功能转换、拆除重建、局部更新等方式提升改造,有效盘活闲置、低效等工业用地。

(二)完善规划管理。根据产业要求核定工业用地容积率,其中工业用地容积率一般不低于1.5;研发用地(产业项目类)容积率一般不低于1.3。完善工业用地建筑规划设计标准,规范建筑规划设计方案审批,支持整体统筹开发区管委会内绿地的规模和布局。

(三)强化产业准入。贯彻落实国家产业结构调整指导目录要求,明确我县重点支持、鼓励发展的产业目录及限制、禁止用地的产业目录。拟投资项目的投资强度、亩均产出、亩均税收均应同时符合最新版《浙江省企业投资工业项目“标准地”工作指引》、《浙江省工业等项目建设用地控制指标》要求。

建立准入管理机制,加大对投资主体、投资项目的审核力度。投资项目生产环节应符合节能降耗、环境保护、消防安全和各类强制性指标要求。加强保障符合国家、省、市产业导向和我县传统产业优化提升的制造业项目,依法依规保障重大招商引资项目用地,严格控制“两高”类项目用地。

(四)优化供地方式。按照有关法律、法规规定,工业项目用地统一采用招拍挂方式出让,除负面清单外,新批工业用地100%按“标准地”出让,严格执行“净地”出让等有关政策。

探索建立工业用地“先租后让”供地机制。工业用地符合条件的,可采用“先租后让”供应方式。

探索工业用地“租赁转让”机制。县属国有企业竞拍取得工业用地后将建成厂房出租给招引企业(招商引资项目),待项目税收、投资强度等达到招商协议约定条件后,可按约定办理转让手续。

探索“限地价竞税收”的土地出让方式,工业用地可实行“限地价竞税收”方式竞拍,即先竞报土地价格,当竞价达到最高限价时,转为竞报达产后连续N年的年均亩均税收,亩均税收最高者为竞得人。

(五)探索弹性年期出让。探索工业用地弹性年期出让制度,切实降低企业用地成本。根据产业类型、生产经营周期、企业需求等因素灵活确定工业用地出让年限,其出让起始价可按照出让年期与工业用地可出让最高年期的比值作为年期修正系数予以修正确定;土地使用权期满前,企业提出续期申请的,符合法律法规、上级规定和《出让合同》约定的,可采用协议出让方式续期,并按合同签订时点土地评估市场价格缴纳续期年限的土地出让金。

(六)实施差别化地价。完善以基准地价、标定地价为核心的工业用地价格成果体系和更新机制。新增工业用地按评估地价设定出让起始价,对符合产业导向的战略新兴产业、先进制造业等优先发展且土地利用率、亩均税收高的项目,由领导小组提出下浮起始价建议,按不低于松阳县土地等别对应工业用地最低价标准的70%确定土地出让底价,最低不得低于国家、省公布的工业用地最低价标准。

(七)“标准地”管理。全面落实新增工业用地“标准地”出让制度,建立《出让合同》和《履约监管协议》“双合同”管理机制。采取招拍挂出让的工业用地,由县自然资源和规划局、属地政府(开发区管委会)会同相关职能部门、按照“标准地”文件及最新的指标要求,明确地块产业条件、“标准地”约束性指标等,并将土地转让限制条件、未达标退出办法、招商政策享受情况及违约责任追究等纳入《出让合同》和《履约监管协议》,并作为招拍挂出让公告的附件。采取协议出让的工业用地,亩均税收等指标参照“标准地”指标执行。成交确定后,土地受让人要与县自然资源和规划局签订《出让合同》,与属地政府(开发区管委会)签订《履约监管协议》。新增工业用地出让前,属地政府(开发区管委会)须按照净地出让要求做好拟出让地块的政策处理及配套基础设施建设等相关工作。

(八)支持改造提升。在自身不动产权证范围内,符合详细规划、不改变土地用途的前提下,企业新建、扩建、翻建生产性用房提高工业用地容积率用于企业自身生产的,不增收土地价款。

支持相邻地域的“低、小、散”企业组成联合体进行低效用地再开发。各联合体成员可以根据生产的实际需要合理调整布局,依法并宗开发使用土地,涉及各宗地土地使用权终止期不一致的,各联合体成员经协商一致后,可以按照终止期最早一宗土地重新确定并宗后土地的使用权终止期。待地块再开发完成后,可根据批准的联合改造方案及约定的比例将不动产分别登记到各联合体成员名下。

支持老旧工业区块改造提升。属地政府(开发区管委会)应结合产业全域治理要求,编制老旧工业区块改造提升年度计划及实施方案,并报领导小组审核。国有企业可通过收购、置换工业用地等方式进行集中连片建设标准厂房,通过转让方式提供给招引企业。存量工业用地可以通过签订《出让合同》补充协议,开发为标准厂房并分割转让。产业项目符合产业政策的,与属地政府(开发区管委会)签订《履约监管协议》,属地政府(开发区管委会)要按照规定履行产业项目的审核职责,并及时签订《履约监管协议》。

(九)不动产登记管理。优化和规范工业用地分割登记程序。根据工业项目产业类型、生产经营周期等因素,灵活确定工业用地供应方式和使用年限。优化不动产权证办理,在宗地不分割与符合满足消防验收要求等相关条件的前提下,对于20亩以上的同一宗地,在约定的建设期限内,可以分期办理规划和工程许可,分期规划核实和工程验收,分期办理不动产权证。用地面积在20亩(含)-50亩的,最多可分三期办理规划和工程许可,最多可办理三本不动产权证;用地面积在50亩(含)-100亩的,最多可分四期办理规划和工程许可,最多可办理四本不动产权证;用地面积在100亩以上的,最多可分五期办理规划和工程许可,最多可办理五本不动产权证。已办理或按分期方案办理工程规划许可证,企业需变更许可内容的,在不违反规划设计条件相关要求下,经规划主管部门审核同意后给予变更。

(十)转让管理。规范新增工业用地使用权转让行为。土地转让应达到《出让合同》和《履约监管协议》约定的固定资产投资强度和建筑容积率等条件,县自然资源和规划局、属地政府(开发区管委会)就是否存在‘标准地’出让合同、《履约监管协议》限制转让情形出具书面意见。不符合转让条件的,土地使用权人可以按照协议约定请求政府收购,经县人民政府同意后,由属地政府(开发区管委会)或县属国有企业按照约定予以收购,收购价款按照约定的方式确定。符合转让条件的,由属地政府(开发区管委会)及时与受让人签订《履约监管协议》,督促受让人按照“标准地”条件开发建设、生产经营。

规范二级市场交易行为,探索建立工业用地转让价格申报制度,交易双方达成一致后签订合同,须依法申报交易价格,申报价格比标定地价低20%以上的,县人民政府可行使优先购买权,具体由属地政府(开发区管委会)负责实施。建立交易事中事后监管机制,导入履约监管要求。

(十一)配合司法拍卖管理。加强工业用地司法拍卖管理,建立人民法院、属地政府(开发区管委会)、县经济商务局、县自然资源和规划局等部门联动机制。县经济商务局在收到人民法院拍卖意见征询函后,须出具地块主导产业类型、亩均税收等准入条件的复函,供法院完善拍卖公告。属地政府(开发区管委会)应当及时与符合准入条件的买受人签订《履约监管协议》。

(十二)出租管理。属地政府(开发区管委会)要加强拟出租厂房的监督管理,具体方式按照《松阳县工业厂房租赁管理办法(试行)》执行。

(十三)抵押管理。工业用地在开发建设期限内抵押的,抵押登记期限不得超过建设用地使用权剩余年限。工业用地抵押权实现时,参照本办法第(十)款执行。属地政府(开发区管委会)负责做好原《履约监管协议》违约责任追究。

(十四)开竣工、达产监管。工业用地须在《履约监管协议》中约定开发建设期限和达产时间。一般约定签订《出让合同》后3个月内开工建设、30个月内竣工投产、54个月内达产验收,如设备、工艺等方面有特殊要求的,可适当调整达产时间。

项目开工标准:以取得施工许可证并以永久性工程破土开槽且不间断施工为准。项目竣工标准:国有建设用地使用权人依据《出让合同》规定、约定的规划条件等土地利用条件,用地范围内所有项目完成施工并取得最后一期《浙江省建设工程规划核实确认书》。投产验收标准:固定资产投资强度达到约定标准、生产线试运行,实施产品销售。达产验收标准:亩均税收、能耗、环保等指标或内容达到《履约监管协议》中约定的要求。

属地政府(开发区管委会)要按照协议约定落实监管职责,发现协议相对方未按协议约定完成项目总投资额、固定资产投资强度、亩均税收、土地产出、能耗、环保等指标,其中任何一项指标未能达到协议约定评价标准的,按照约定给予其从应达标之日起为期一年的整改期予以整改。如经整改后唯有税收指标评价考核仍达不到评价标准,属地政府(开发区管委会)应当按照协议约定追究协议相对方的违约责任,违约金数额按协议约定确定。整改后投资强度、亩均年产值仍达不到约定评价标准50%或亩均税收仍达不到约定评价标准30%的,符合协议中关于解除《出让合同》约定情形的,由县经济商务局出具书面意见,县自然资源和规划局报县人民政府同意后,按照协议约定提前解除土地出让合同,收回国有建设用地使用权,返还剩余年限土地出让金,地上建筑物或构筑物按照协议约定处置。达产验收合格后,项目亩均产值、亩均税收、能耗等指标与我县工业互联网平台挂钩,对界定为低效用地的,按“有进有退,优胜劣汰”更新机制实施再开发。

(十五)定期履约监管。企业通过达产验收后,属地政府(开发区管委会)会同县经济商务局、县税务局根据《履约监管协议》中明确的工业用地定期亩均税收考核要求,每年进行亩均税收考核。

考核认定达到约定亩均税收标准的,继续履约;亩均税收未达到约定标准的,属地政府(开发区管委会)应当按照协议约定及时发出书面通知,企业可以按照约定选择违约处理方式,并在约定的期限内书面反馈。企业选择终止《出让合同》和《履约监管协议》、请求收回土地使用权和地上建(构)筑物的,应在约定的期限内空厂房,补偿价款按照协议约定的方式确定。企业选择支付违约金的,应在约定的期限内足额缴纳;逾期且经催告后不缴纳的,可以按照约定解除《出让合同》和《履约监管协议》,支付补偿价款并收回土地使用权和地上建(构)筑物,同时按照约定追缴违约金和滞纳金。

(十六)到期管理。《出让合同》约定的使用年限届满,土地使用权人需要继续使用土地的,应当按照规定提前申请续期,符合法律法规、上级规定和《出让合同》约定的,按照本办法第(七)项办理协议出让手续。

《出让合同》约定的使用年限届满,土地使用权人未申请续期或虽申请续期但未获批准的,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物按照《出让合同》约定的方式处理。

(十七)用途管制。加强土地执法监察,对擅自改变工业厂房用途的,根据《浙江省城乡规划条例》规定依法责令限期改正,没收违法所得,处以罚款;对不按照批准的用途使用国有土地的,根据《中华人民共和国土地管理法》规定依法责令交还土地,处以罚款。

(十八)大数据管理要求。依托“浙地智用”构建我县工业用地项目全生命周期管理系统,强化全生命周期管理系统与各相关部门数据的交换共享和存储,通过全信息“一码共享”、全过程“一码管地”方式,建立“地企融合”的工业大脑,做到“企业与空间对应落位,规上与规下统一管理”,实现对工业项目实施和土地利用情况保持动态、全生命周期监测。

(十九)能耗、环保等要求。工业用地能耗、土壤和地下水、环境保护等可参照亩均税收考核工作纳入全生命周期管理。具体要求按县相关文件执行。

四、其他事项

本办法自2023年8月28日起施行,《松阳县自然资源和规划局松阳县经济商务局松阳县发展和改革局关于进一步加强工业用地“标准地”出让工作的通知》(松自然资规〔2023〕9号)同时废止。县级原有规定与本办法不一致的,按本办法执行。


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